De Stad als Casco

In Europese steden zoals Berlijn, London en Amsterdam wordt flink gebouwd. Het is een wereldwijde trend: steeds meer mensen willen in de stad wonen, werken en recreëren. De trek naar de stad zal alleen maar aanhouden, zo is de verwachting. Meer woningen zijn nodig om al die mensen een plek in de stad te bieden. In steden ontmoeten mensen elkaar, vindt innovatie plaats en daarmee draait de economische motor op volle toeren. Nieuwe woningen, nieuwe bedrijvigheid, nieuwe economische kansen, ze zijn nodig om de stad te laten groeien, vitaal te houden en zich opnieuw uit te vinden.  

Een belangrijke vraag daarbij is op welke manier steden willen groeien. Gaat het vooral om veel ruimte te creëren voor nieuwe woningen, bedrijvigheid en recreatie? Of gaat het mede om kwaliteit? Om het bieden van ruimte aan verschillende groepen, zodat de stad ook op langere termijn aantrekkelijk blijft? In veel Europese steden zwelt de kritiek op de gemeente aan. Wordt niet te gemakkelijk gekozen voor de hoogste bieder en voor projectontwikkelaars die nauwelijks gevoel hebben bij wat er in de gebouwde omgeving gebeurt? Zien die ontwikkelaars de stad niet vooral als gebied op een plattegrond waar gemakkelijk geld verdiend kan worden? Dat een gemeente voor een hoge grondopbrengst gaat, is te verdedigen vanuit een maatschappelijk belang omdat die opbrengsten weer ten goede komen aan de stad. Maar er zitten ook risico’s aan: een aangeharkte stad waar de hoogste bieder het altijd wint en belangrijke maatschappelijke functies en mensen met minder geld of een andere manier van leven naar buiten gedrukt worden. Om die reden is het van belang een ander ontwikkelingsmodel naar voren te brengen: De Stad als Casco.

Ontwikkeling vanuit bestaande structuren
Wat houdt De Stad als Casco in?Uitgangspunt is de bestaande stad. Gebouwen die er al staan kunnen een nieuwe functie krijgen, zoals door de eeuwen heen voortdurend is gebeurd. Bestaande panden hebben een ‘karakteristieke eigenheid’. Samen met oude structuren geven aanwezige gebouwen een gebied een ziel die iedere nieuwbouwwijk meestal ontbeert. Bovendien is er sprake van kapitaalvernietiging als goede gebouwen tegen de vlakte gaan, terwijl die best een nieuwe bestemming kunnen krijgen. Daarnaast is sloop/nieuwbouw minder duurzaam, ook sociaal gezien.

De Stad als Casco gaat niet alleen om de stenen maar ook om sociale netwerken die in een gebied ontstaan zijn en in een nieuwe ontwikkeling geïntegreerd kunnen worden. Mensen niet wegduwen maar meenemen in een volgende fase van ontwikkeling, is het uitgangspunt. Reeds aanwezige gebouwen kunnen dan in de loop van de tijd nieuwe gebruikers krijgen en op meer organische wijze nieuwe of extra functies krijgen met daarbij weer nieuwe gebruikers.

Van groot belang is dat vanuit die existerende structuren en gebruikers gedacht wordt. Zij kunnen mee ontwikkelen en krijgen de ruimte om hun eigen wereld te creëren. Het gaat erom dat een werkruimte, kantoor of woning niet door partijen die volledig losstaan van het gebied, van bovenaf en van buitenaf wordt vormgegeven. In De Stad als Casco geven de bewoners of gebruikers hun eigen ruimte vorm, of laten dat doen. Het casco is het kader, de wereld daarbinnen kan veranderen, afhankelijk van de gebruiker en de functie.

Tot slot is ‘De Stad als Casco’ ook een manier van werken, van ontwikkelen. In grote lijnen gaat het om het bij elkaar brengen van een groep die samen wil ontwikkelen. Door gezamenlijk te ontwikkelen kan een gebouw of gebied als woon- en/of werkplek ook betaalbaar blijven. Uiteraard is dit afhankelijk van de aankoopwaarde en de bestemming van het gebouw of gebied – marktconform of maatschappelijk – en brengt voor de groep zelf de nodige investeringen met zich mee.

Herwaardering industrieel erfgoed
De waardering voor industrieel erfgoed was in de jaren negentig, toen ik samen met een groep skateboarders, bijstandsmoeders en kunstenaars naar de desolate NDSM scheepswerf in Amsterdam trok, nog niet zo breed gedragen als nu. Dat is inmiddels sterk veranderd. Ondertussen zijn vele vergelijkbare gebieden met verlaten fabrieksgebouwen opnieuw ontwikkeld met nieuwe functies. Het belang van dat industriële erfgoed wordt tegenwoordig breed erkend. De rauwe uitstraling van bijvoorbeeld Het Arsenaal in Gent maakt het gebied bijzonder, de grote afmetingen zorgen ervoor dat in de panden veel mogelijk is. Nieuwe gebruikers kunnen de gebouwen zelf verbouwen op zo’n manier dat die weer in gebruik genomen kunnen worden. Zo ontstaat een levendige wereld waar kunstenaars en ambachtslieden werkruimte vinden, waar vluchtelingen kunnen wonen en werken en waar jongeren ongeorganiseerde sportvoorzieningen zoals een skatepark kunnen realiseren. Een bijzondere mix van gebruikers die elkaar zelfs versterken, ook al zijn hun activiteiten en achtergronden soms volledig verschillend.

Verleidelijk parfum
Veel overheden en vastgoedeigenaren vinden het nog moeilijk om volgens de principes van de Stad als Casco te werken en bottom-up projecten een kans te geven waar van tevoren geen duidelijk eindbeeld van bestaat. Zij vragen eigenlijk om een succesvol project, een hotspot, terwijl het om het proces gaat dat een groep mensen samen aangaat. Bovendien gaat het bijna altijd om tijdelijke projecten, terwijl makers in de stad een kans moeten krijgen een plek duurzaam te ontwikkelen. Maar de praktijk is helaas vaak anders: in meer of mindere mate willen partijen als gemeentes en projectontwikkelaars toch de touwtjes in handen houden. Vaak zitten partijen gevangen in oude systemen en willen zij de controle niet aan een groep overdragen, soms vindt men het risico te groot of is de organisatie er niet op ingericht.

Mind the gap
Het besef begint langzamerhand door te dringen dat de gedifferentieerde en inclusieve stad onder druk staat. Terwijl steden volgepland en steeds duurder worden, gaan er meer en meer stemmen op om die ontwikkeling enigszins te corrigeren. Door weer meer sociale huurwoningen te bouwen, de maakindustrie meer ruimte te geven in de stad en daarnaast het aantal vierkante meters culturele broedplaatsen uit te breiden. Op zich goede ontwikkelingen. Maar het kan beter als initiatieven van bewoners, ondernemers en gebruikers als vanzelfsprekende alternatieven worden gezien bij de inrichting van de stad. Initiatieven van onderuit moeten we niet alleen als gelijkwaardig zien aan de plannen van reguliere ontwikkelaars, maar ook als een meer kwalitatieve bijdrage aan de diversiteit van de stad. Willen we een diverse, economisch en maatschappelijk welvarende stad, dan moeten we ruimte bieden aan vogels van elk pluimage, dan zullen we moeten afkicken van onze verslaving aan geld voor vierkante meters. Grond is waardevol wanneer die waarde terugvloeit naar de stad en haar inwoners en in hun handen blijft. Grond is waardeloos wanneer het alleen de off-shore bankrekeningen van enkelen spekt.

Verticuteren
Net zoals een stad heeft een gazon lucht nodig om gezond te blijven. Door gaatjes te prikken in de grond kunnen lucht en water in de aarde onder het gras komen. Dat is goed voor de grond en voor het gras. En zo is het ook met een stad: als er ruimte ontstaat voor andere manieren van leven en werken, is dat uiteindelijk goed voor de stad als geheel die daardoor afwisselend en aantrekkelijk blijft. Van belang bij het verticuteren van een gazon is om die gaatjes overal in het gras te prikken. Met een stad is dat niet anders.

Duurzaam ontwikkelen
De Stad als Casco gaat over een gezamenlijke inspanning om de ontwikkeling en het beheer van gebieden die hun vroegere economische betekenis verloren hebben, te stimuleren en dat op een maatschappelijk verantwoorde manier te doen. Twintig jaar geleden was De Stad als Casco het antwoord op de tabula rasa-gedachte in een bestaande stad en bood het een investeringsalternatief voor de overheid die te veel leunt op het old schoolfinancieringsmodel met de klassieke projectontwikkelaar. Volgens De Stad als Casco-filosofie is stadsontwikkeling vanuit bestaande fysieke structuren en sociale netwerken en met geleidelijke grondopbrengsten niet minder ambitieus dan sloop-nieuwbouw. Het is daarmee ook de drager van voortdurende maatschappelijke vernieuwing en duurzame economische ontwikkeling. Het gebruik van het casco is namelijk veranderlijker dan het casco zelf. Doordat een goed casco tijdloos is en houvast biedt, is het geschikt voor allerlei uiteenlopende invullingen die in elk gewenst tempo kunnen veranderen. De stad hoeft niet eerst schoongeveegd te worden om opnieuw ingevuld te worden. Dat geldt voor gebouwen en net zo goed voor de omgeving van de gebouwen.

Van belang is dat kleine investeerders hiermee ook kansen krijgen en dat die investering, zowel via de waarde van de grond als via de waarde van de eigen inbreng, aan henzelf ten goede komt. Een bijkomend voordeel van geleidelijk en participatief ontwikkelen is dat een deel van de stad zelfs in tijden van crisis doorontwikkeld wordt en braakliggende terreinen en gebouwen niet langdurig leeg hoeven te staan en het investeringsrisico over meerdere deelnemers wordt gespreid. De gemeente profiteert aldus op een geleidelijke manier van de grondopbrengsten.

Make Your City
Het institutionele denken vanuit het publieke belang maakt steeds meer plaats voor trends waarbij burgers zelf zeggenschap willen hebben over hun werk- en leefomgeving. De vele social enterprisesen coöperaties waarbij mensen in hun buurt zelf energiemaatschappijen en wooncoöperaties oprichten, buurtwinkels en supermarkten overnemen en het beheer van de openbare ruimte organiseren, zijn daar goede voorbeelden van. De Stad als Casco-filosofie van duurzame sociale, fysieke, economische en bestuurlijke ontwikkeling biedt een richtsnoer voor zelforganisatie op het vlak van projectontwikkeling.

Als (lokale) overheden oprecht zijn in hun streven naar gemengde en leefbare steden, is het zaak dat zij zelforganisatie van inwoners serieus nemen. Zij houden hun hand niet op, zij willen juist ondernemen. Maar dan moeten zij wel – letterlijk – de ruimte krijgen om hun initiatieven te ontwikkelen. Dat betekent dat gemeentes moeten durven verticuteren en witte vlekken als derde zones aanwijzen. En deze begrippen onderdeel maken van de planningspraktijk. Financieel-juridische middelen zoals maatschappelijk gebonden eigendom, coöperatieve gebiedsontwikkeling en een revolving fundkunnen helpen om De Stad als Casco-projecten een serieuze kans te geven. En die projecten geven de stad ook iets terug: enthousiasme, diversiteit, betaalbaarheid, sociale samenhang en levendigheid.